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县级城市市场阐发一、09 年宏观市场回首国度统计局 19 日发布的 2009 年全国房地产市场运转情况显示，2009 年， 全国完成房地产开辟投资 36232 亿元，比上年增加 16.1%。12 月份，全国房地产 开辟景气指数达到 103.66，以全年最高值收官。 值得留意的是，按照发布的数据，2009 年全国商品房发卖面积 93713 万平 方米，比上年增加 42.1%，全面跨越了 2007 年 7.6 亿平方米的汗青高点。此中， 商品室第发卖面积增加 43.9%。不外取此同时，2009 年商品房发卖额达到 43995 亿元，比上年增加 75.5%，此中商品室第发卖额增加 80.0%。对比商品室第的销 售面积和发卖额涨幅能够看出，发卖额上涨的幅度几乎超出跨越发卖面积涨幅的一 倍，房价大幅走高成为 2009 年中国房地产市场运转情况的主要特征。 房价大幅走高成为 年中国房地产市场运转情况的主要特征。 别的，2009 年房地产开辟企业资金来历也显示出纷歧样的变化。按照发布 的数据，2009 年房地产开辟企业本年资金来历达到 57128 亿元，比上年增加了 44.2%。此中，国内贷款达到 11293 亿元，增加了 48.5%。同时，在房地产开辟 企业的其他资金来历中，定金及预收款达到 15914 亿元，增加幅度高达 63.1%; 小我按揭贷款达到 8403 亿元，大幅增加了 116.2%。贷款比例以及小我信贷规模 的大幅度增加反映出年内丰裕的流淌性稠密地进入了房地产范畴， 适度宽松的货 币政策对 2009 年中国房地产市场的成长起到了环节性的感化。 按照数据，2009 年全国新建商品室第市场显著求过于供，商品室第发卖面 积增加 43.9%，但室第完工面积仅增加 6.2%。从将来供应规模来看，2009 年全 国完成商品室第投资增加 14.2%，衡宇新开工面积增加 12.5%，但同时房地产开 发企业完成地盘购买面积却下降了 18.9%。 2009 年为应对金融海啸冲击带来的经济增加放缓场合排场，中央当局自 2008 年 岁尾采纳了一系列宏观调控政策，财务政策从维持多年的稳健转向积极，并实施 “适度宽松”的货泉政策扩大信贷规模， 在经济上采纳人民币 4 万亿元救市办法来 扩大基建，拉动内需增加，实施增值税全面转型以减轻企业承担。 此系列政策除了对经济的刺激感化外， 宽松的货泉政策和积极的财务政策也 大大改善了房地产市场成长的情况， 包罗对 5 次降息以及 4 次下调存款预备金利 率、购打通俗住房实行 7 折利率优惠、二手房买卖停业税免征年限从 5 年缩短至 2 年、房地产项目本钱金比例最低降至 20%。对银行信贷不再实施硬性束缚的大 情况下，一方面信贷投放量的添加削减了开辟企业的融资压力，另一方面也大大 降低了消费者的置业门坎，无效的开释了通俗及改善型住房需求。 在一系列政策的鼎力扶持及推动下，2009 年下半年国内经济起头苏醒，预 计经济增加可实现全年“8%”的增加方针，CPI 也竣事了持续 9 个月的下降，在 11 月转为上升。房地产市场在一系列优惠政策的推动下，刚性需求大量开释， 市场敏捷回暖，呈现史上最大成交量。在市场进入繁荣阶段的趋向下，岁暮当局 当令阐扬对市场的调控感化，按照楼市新形势出力提高政策的针对性和矫捷性。 起首，下半年当局在全国鼎力冲击捂盘、囤地行为，发布全国范畴内闲置地盘； 其次，12 月国务院发布国四条遏制部门城市房价过快上涨的势头，添加普互市 品住房的无效供给，而且继续支撑居民自住和改善型住房消费，抑止投资投契性 购房；接着，出台《进一步加强地盘出让出入办理的通知》，划定开辟商拿地时 初次缴款比例不得低于全数地盘出让款的 50%； 之后又明白二手房买卖停业税免 征年限恢复至 5 年。此系列稠密出台的政策，一方面从供给泉源遏制房价攀升， 盘活库存地盘，另一方面在开辟商融资情况改善的情况下，提高其拿地门坎，并 通过添加购房买卖中的收入来抑止投资投契性需求增加。 虽然该系列政策并未对 楼市形成本色上的调控，但能够预见当局已表白对楼市调控的立场，将不会放任 投资投契炒房行为及房价过快上涨，有保有压，抑止投契性购房，鼓舞自住和改 善型购房将是 2010 年楼市政策调控的大标的目的。二、10 年宏观市场阐发1、在市场供给方面，因为企业资金实力加强后加大供给成为天然选择、河山资 源部近期加大“囤地”查询拜访力度以及住建部及地方当局将采用“窗口指点”体例督促 企业开工，准绳上大部门城市并不具有短期内供给不脚的场合排场。 2、在成交量方面，估计 2010 年一些省市买卖量受高房价的影响会下降，但多 数中西部地域出格是三四线城市，因为房价绝对程度和涨幅仍较低，买卖量仍可 能增加，全国总的发卖量会比力平稳，但因为 2009 年全年采办力的极大开释， 2010 年比拟 2009 年成交量会长时间低迷。 3、在价钱走势方面，估计 2010 年价钱贫乏空间和动能继续不竭上行；而价钱 继续上涨的可能性远远小于短期内盘整下挫的可能性；主要缘由在于： 1）抑止及遏制投资投契需求的调控政策影响深远； 2）09 年采办力极大开释，09 年发卖价钱的大幅上扬曾经远远跨越 07 年； 3）宽松的货泉政策收紧预期； 4）主要城市成交量预期低迷； 5）购房者对不动产保值增值及通货膨缩预期发急的心理变化； 6）以及由上述缘由惹起的开辟企业加大快速推盘及回笼资金压力； 7）部门城市商品房供过于求等。三、2009 年 XX 市场总结房地产成长呈现以下几个显著的特点： （一）2009 年 XX 房地产成长呈现以下几个显著的特点： 1、供应量较大 相对仅 20 万摆布生齿的县城， 目前的供盘量是远远跨越需求的， 并且， 跟着城市化历程的加速，6 平方公里规划的落实以及招商引资力度的不竭加 大，都将会推进房地产市场的快速成长，将来市场的供应量，也很可能会继 续添加，其市场压力也会越来越大。 年之前多为零星地块开辟 多为零星地块开辟， 年起头大型楼盘起头显现 2、09 年之前多为零星地块开辟，从 09 年起头大型楼盘起头显现 大型楼盘接踵显现（大名城、滨河绿洲、东方第宅、盛世豪庭等） ，标 志着区域房地产开辟进入白热化，但是，目前大量的零星式的开辟仍是市场 主流，其推盘量小、价钱低、地段好，对其他楼盘发卖的影响不容小视。 3、价钱大幅增加 本年的房地产价钱较往年有了较大增加，跟着经济的不竭成长（出格是 远足业的迅猛成长，为地方经济注入强劲动力） ，也显现了较大份额的较高 收入群体，全体采办力也较往年有了必然提高，但是，按照目前市场的合作 压力，将来 1-2 年内，价钱不会有较大程度调高或波动。 4、楼盘发卖期遍及较长 市场供应量大形成的疲软现象，目前在当地市场很少有显现楼盘火爆的 场合排场，这主要取决于本地当局对地盘的供应量，地盘的大量供应，产物的不 断出新，使得目前市场产物不竭立异，合作压力加大，使得每个楼盘的发卖 期耽误； 5、豪侈消费还未构成市场 房地产开辟还处在初期，未向纵深成长，豪侈型产物曾经显现，但未形 成气候，就目前来看，本地购房还只逗留在一个居住、适用的阶段，本地消 费者对居住的产物、规划等尚无很高的要求； 6、产物线还不齐备 虽然市场上有别墅、多层、小高层、高层等各类建筑型态，但都未提出 各自明白的概念。真正从低端通俗室第到中低端改善型室第，到中高端享受 型居家，再到高端豪宅等，市场对分歧条理糊口需求并未细分。无论何种型 态，一样都有低端高端的区别，别墅一样有低端别墅。XX 房地产成长虽然迅 速，但市场需求界线具有恍惚性，清晰的产物线、高层建筑想被接管仍需要一个漫长的过程 高层建筑想 高层建筑是房地产成长到必然阶段，提高地盘操纵价值的一种体例。但 任何一个区域最后对高层都有一个接管的过程， 包罗北京、 上海等一级城市。 大都对高层的采办抗性体此刻客户认为不实惠、不平安以及其他未知的不确 定要素太多，加之他们本来的消费习惯，他们还没有脚够的决心和怯气去了 解和接管高层，我们只要不竭给取指导的同时，让高层和多层价钱实现微差 以至倒挂，购房者才会慢慢接管高层，这可能需要一个很漫长的过程，这就 需要我们有脚够的应对办法和心理预备。 8、市场处于成长期，消费仍不睬性 市场处于成长期， XX 房地产市场虽然已在较高位运转，但是，它仍处于成长前期，市场还 不规范，消费者购房仍不睬性，投资意识较差，绝大大都客户仍只关心价钱 要素，而忽略了项目标分析性价比，后期就需要我们有针对性的机缘鼎力引 导。 XX 是临沂北部主要门户，经济发财，对交际往屡次，因而其房地产开辟 一起头就在较高的层面起步，很多以前建成的小区，在建筑立面、户型设想 以及办事办理等方面都达到了较高的程度。得益于较强的经济成长，XX 采办 力兴旺，房价也上升较着，不少开辟企业都在价钱提拔中获益。但价钱高涨 和开辟企业的盈利不克不及表现 XX 房地产的开辟程度。 一个地域的房地产开辟程度有两个权衡尺度：一是老练的购房群体；一 是丰硕的产物线。大名城做为 XX 首席滨水豪宅，产物线丰硕，能够说是一 个填补空白的新产物，假如没有老练的购房群体，打开市场要比常规产物面 临更多障碍。 从上述 XX 房地产市场的特点能够看出，目前 XX 房地产成长曾经处于第 四阶段：享受糊口的二次置业。除了仍然无力采办衡宇的低收入者，大大都 收入较高市民曾经大大改善了原有居住前提，市场上能激发采办乐趣的，在 这时必需具备享受糊口的特质。虽然起头显现外来投资购房现象，但目前并 非主流，XX 还远未到投契流行的时代。 这一阶段特点主要表示为：购房者注沉糊口前提的改善，对楼盘情况、 糊口配套极为注沉；对楼盘所表现的质量、档次及本身的社会认同感较为关 注；对楼盘的现行价钱及升值空间比力看沉。 在这一阶段，开辟企业必需认清形势，推出恰当的产物以顺应市场需求 形势。在购房者起头逃求糊口享受时，仍然推出通俗的改善型室第可能并不 会像以前那样受欢送， 发卖速度必定不会再像以前一样。 但假如思维太超前， 过度强调金融运做，以期高成本投入拉大房价涨幅，赔取差额利润的投契， 在目前这一阶段还不老练。 如前所述，XX 房地产总体呈现成长敏捷，购销两旺的态势。但终究城市 规模所限，市场还算表示平稳，并未显现如火如荼之势。虽然目前价钱走高 较着，但基本仍是城市采办力的实在表现。和其他房地产成长程度较高的城 市比拟，XX 房地产只是处于一般推进，逐步有呈现大规模成长的迹象。 从市场全体营销策略和施行力度来看，大部门项目市场运做并不专业， 市场运做程度还有较大潜力可挖。房地产市场答应必然泡沫，目前 XX 房地 产基本乃至处于改善家居，并起头逃求糊口享受。也就是说，XX 房地产市场 乃至有很大的运做空间。 主要楼盘阐发 阐发： （二）XX 主要楼盘阐发： 城市房地产项目除呈现区域性特征外，因为地形和市政的影响，也会呈 带状成长。而当局对沂河的注沉，传授花圃、沂河明珠、滨河绿洲曲至大名 城，正在构成一条沿河景观居住带。这些楼盘情况优越，档次较高，加上河 岸漂亮的天然风光，这一带状成长必将成为 XX 房地产市场的一个特色。 XX 主要楼盘基本材料 项目名称 开辟商 项目地址 用地面积 建筑面积 容积率 建筑形态 现发卖报价 内部配套 财宝核心 德意房产 XX县府前广场（刘南宅旧址） 97.4亩 13万平方米 2 多层、小高层、贸易 一期多层均价：2488 智能化办理，电话，宽带，有线电视，暖气，液化气、 24小时红外检测项目名称 项目地址 用地面积 建筑面积 容积率 建筑形态 现发卖报价信合花圃 长安路取信百口园路交汇处 7万平方米 13万平方米 1.9 高层、多层 高层均价：2550 内部配套智能化办理，电话，宽带，有线电视，暖气，液化气、 框架布局、24小时红外检测、车入主动检测系项目名称 项目地址 建筑面积 建筑形态 现发卖报价 内部配套传授花圃 XX滨河大道北侧 1.7万平方米 高层 多层高层均价：2600 智能化办理，电话，宽带，有线电视，暖气，液化 气、框架布局、24小时红外检测、车入主动检测系项目名称 项目地址 用地面积 建筑面积 容积率 建筑形态 现发卖报价 内部配套沂河明珠 正阳路取沂河大道交汇处 21.25万平方米 40万平方米 1.88 高层、小高层、别墅、多层 多层均价：2300 高层均价：2450智能化办理，电话，宽带，有线电视，暖气，液化气、 框架布局、24小时红外检测、车入主动检测系项目名称 项目地址 用地面积 建筑面积 容积率 建筑形态香港城 核心病院斜对面 1.1万平方米 5.7万平方米 5.2 31层高层 现发卖报价 内部配套1880元起价（最早起身1680） 燃气、采暖、通信、宽带、有线小时红外 监控、人工电子按时放哨、“保姆式办事”项目名称 项目地址 用地面积 建筑面积 容积率 建筑形态 现发卖报价 内部配套盛世豪庭 长安中路取正阳东路交汇处 8万平方米 13万平方米 1.7 高层、多层 多层均价：2350 高层均价：不决智能化办理，电话，宽带，有线电视，暖气，液化 气、框架布局、24小时红外检测、车入主动检测系项目名称 项目地址 建筑形态 现发卖报价 内部配套家和花圃 沂蒙山路22-2号 多层 均价：2300 智能化办理，电话，宽带，有线电视，暖气，液化 气、框架布局、24小时红外检测、车入主动检测系项目名称 开辟商 项目地址 用地面积 建筑面积东方第宅文昌路取东环路口 4.8万平方米 9.6万平方米 容积率 建筑形态 现发卖报价 内部配套2 小高层 均价：2450 智能化办理，电话，宽带，有线电视，暖气，液化气、 框架布局、24小时红外检测、车入主动检测系项目名称 开辟商 项目地址 用地面积 建筑面积 容积率 建筑形态 现发卖报价 内部配套滨河绿洲 鲁洲集团 XX县正阳路取沂河大道交汇处 7.5万平方米 15万平方米 2 小高层 高层 均价：2500 智能化办理，电话，宽带，有线电视，暖气，液化气、 框架布局、24小时红外检测、车入主动检测系主要楼盘各楼层均价 XX 主要楼盘各楼层均价 楼层 19 18 17 16 15 14 13 信百口园 —— —— 2790 2930 2880 2830 2780 2730 2770 2750 2730 2710 2930 2900 2870 2830 2790 —————— —————— —————— —————— —————— 滨河绿洲 —— 传授花圃 2930 2960 盛世豪庭 —————— —————— 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 均价 储藏 室 备注2680 2630 2580 2530 2480 2430 2380 2330 —— —— —— —— 2630 12502680 2640 2600 2550 2500 2460 2440 2410 2390 2360 2330 2048 2523 12002750 2710 2670 2630 2580 2530 2480 2420 2350 2170 2120 2080 2616 无储藏室—————— —————— —————— —————— —————— —————— 1620 2130 2460 2710 2680 2800、2510 2350 1200物业费： 元含 物业费：0.6 元不 0.6 物业费：0.6 元不含 电梯费，优惠： 含电梯费，无优 0.4 元摆布， 折优 99 电梯费， 无优惠， 送 99 折，近期无任 惠，近期无任何活 惠 暖手宝。 何活动 。 动。市场阐发 四、2010 年 XX 市场阐发（一）新项目不竭涌出，市场供应量添加，合作日趋白热化 新项目不竭涌出，市场供应量添加， 1、县城区双城路北、核心街西侧（师范学院）地盘利用权：XX 博皓房地产开辟 无限公司 地块面积：70 亩 总价：5424 万元。该地块规划将东至核心街，西至师范学院，该地块将来将建成 XX 新 CBD； 2、浅水湾（金水湾） ：位置：县城区健康东路南、小沂河东岸（后埠东村、金樽 KTV 对面）地块面积：117 亩，容积率：不大于 2.0 总价：8793 万元，利用权： 上海汇功集团 XX 分公司； 3、东环路以东、食物监视局东侧，地盘利用权：山东铭泽置业无限公司 地块面 积：29 亩，容积率：大于 1.8 小于 2.6，总价：1871 万； 4、金龙湾 位置：御龙湾对面，六栋多层室第楼现已开辟一栋室第，售楼处已落成。开辟商：XX 兴沂房地产开辟公司； 5、御龙湾 位置：小沂河北路以北，双龙河东侧，天使花圃小区西北角，地块面 积 185 亩，容积率：不大于 2.0 总价：12566 万； 6、正和钢布局西面小地块已平整地盘； 7、毛巾厂地块地盘已平整，XX 镇委开辟，属于旧村革新； 8、黄泥崖地块（沂河山庄后面）约 65 亩地，小高层室第； 9、新桥西路南别墅用地，面积、开辟商暂不领会； 10、传授花圃后面拆迁革新，估量是小产权房，用地约 6 万多平，建筑以小高层 为主； 以上新盘的接踵推出， 加上 09 年未消化的在售项目， 估计 2010 年的商品房 供应量会达到 100 万平方米。 （二）供应量添加，市场饱和，极有可能进入供大于求的买方市场； 供应量添加，市场饱和，极有可能进入供大于求的买方市场； 09 年 XX 在售商品房大要在 40-50 万平方米，2010 年市场放量，供应井喷， 极有可能冲破 100 万平方米大关， 对于仅仅 20 余万生齿的 XX 县城， 供应量较着 过高，采纳何种办法在日益严峻的形势下寻求冲破，是 2010 岁首?年月的主要研究内 容。 市场，价钱战剑拔弩张； （三）开辟商酣战 XX 市场，价钱战剑拔弩张； 2010 年 1 月 22 日，沂蒙国际财宝核心产物推介会，发布了一个让所有 XX 开辟公司惶惶不安的价钱：贸易起价 3180 元，均价 5380 元；室第起价 2010 元， 均价 2488 元；以德意公司的实力，财宝核心的地舆位置，刘南宅的文化底蕴， 大范畴的告白推广以及银座、肯德基的签约入驻，所推出的价钱，在大大都人的 意料之外。从财宝核心以中端价钱推盘，多多极少能够一窥 2010 年的市场价钱 趋向。 （四）产物同质化严沉，大名城“人无我有”的营销理念被冲破 产物同质化严沉， 大名城“人无我有” 大名城花圃洋房、 别墅等独创产物于 2009 年首现 XX 市场， 在市场上惹起极 大惊动，并无效带动了其他业态的成功去化；2009 年下半年推出的楼盘中，已 经有部门项目起头仿照大名城的花圃洋房、叠拼别墅等业态；别的据我司领会 2010 年新推楼盘中，县城北部的御龙湾等项目有取大名城雷同的产物业态。随 着各开辟项目对大名城的抢先仿照，形成同质化现象日趋严沉，同类项目合作激 烈程度加剧，对项目标同类产物发卖形成分歧程度的影响。在二期项目标规划设 计中建议以立异型、适用型产物为主，力争脱节目前市场同质化合作问题。
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