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过去十年，房地产与房价是争论最多，骂声最大的。有人将房地产看作是中国经济的怪胎，这个怪胎由而生，由吸食民血而养，这个怪胎必将把中国拉入十八层。我们不作这些情绪上的争论，还是从头看起来，一步步分析原因、过程，再推导个未来十年的结论出来。不管最后对不对，也给自己找个乐子不是。
一、房地产开发流程分析
中国的房地产开发是从学来的，具体是怎么动作的，我们来分析一下。
我们搭建一个小舞台，当中的主角有地方、开发商、购买者、银行四位。简单的流程是这样的，地方拆迁获得一块地并进行一级开发后(较低的成本)，进入市场拍卖，开发商竞标后买下，盖起楼出售，购买者从银行贷款买下。
假设这发生在一个二线城市（此间价格仅予参照，准不准大家自己判断），地方通过拆迁、征用等方式获得一块地，并进行一级开发(平整、政等)，这个过程中付出成本是比较低廉的，不然也不会出现那么多事件。以每平米单位计算，假设以5000元的楼面价卖给开发商(注意是楼面价，而不是土地价)，开发商盖楼的成本一般是2000元每平，再以8000元的价格出售给购买者，假设购买者首付3000元，从银行贷款5000元买下房产。至此，一个过程结束。在这当中，看看各个角色的表演。
地方：拆迁征用、一级开发付出成本1000元，拍卖土地收入5000元，此外从房产交易中收取的税收费用还没有计算(一般是房价的2-3%)，地方纯获利4000元。不过在，土地出让金收入大部分是要投入公房建设项目，在内地，只是最近才10%要用于廉租房建设。
开发商：获利1000元。开发商生产销售过程中，，无所不为，背着最大的。其实获利并不象一般人想象得那么多，而且要投入大量资金，承担巨大风险，实际上获取的利润一般。上述的1000元利润不一定能拿到这么多。据报道，开发商的利润空间主要来自囤地，即买下来的土地并不急于开发销售，而是先放着，一是控制供应量，二是推高房价，待房价进一步上涨后，再开发销售。这也是住建部屡次三番打击囤地的原因，但是说实话，基本没有什么效果。
消费者：首付3000，银行欠债5000，一共8000，换得房子。当然，部分民间资本，如山西煤老板、温州炒房团等，资金实力雄厚，可以不依靠银行贷款。另外，还要注意境外游资，由于看民币升值，金额巨大的境外游资亦会进入中国楼市，这是一股更的力量。但是一般来说，房地产市场中的主要资金来自银行贷款。
银行：发放贷款5000，主要靠存贷款利差来获利。
看出来了吗，这场游戏中地方风险最小，赢利最大，怪不得地方如此热衷于土地拍卖。
二、当前楼市价格为何这么高
那么，推高楼价的到底是谁呢。
地方？可以看出，最后楼价卖到8000元的高价，直接因素之一，就是地方将楼面价推高到5000元。在中国，房地产市场并不是一个完全市场的行为，而是由主导的行为，因为其中最关键的土地要素，并没有市场化，而是由控制的。依靠行政强制力介入市场，一是控制土地价格，二是控制土地供应量，导致最终房屋销售价格扭曲，房屋价格脱离其经济真实面。因此，不少学者大骂，是一手导演了高房价。
开发商？商人当然追求利润，但是前面我们已经看见，开发商是通过竞标拍下土地的，这当中固然有与资本的，但相对来说（特别是近几年来更加规范），这是一个市场化相当充分的过程。现在网上都可以查得到，开发商拿地价是多少，出售价格是多少。前面说过，开发商的利润空间主要来自囤地，但囤地一是需要资金持有成本，二是加大风险，万一资金不能周转，那就非常了。因此，说开发商推高房价有些勉强。
炒房团？温州炒房团远扬，山西煤老板更是大闹京城，境外资本也是蠢蠢欲动，所谓空转率，三年不交电费就是他们造成的。炒房团固然可恶，但是他们怎么就热衷于炒房子呢？一旦炒砸了，那可就血本无归，海南岛的烂尾楼还一直在原地矗立着呢。
丈母娘？我忘了是哪个王八蛋专家提出来的，在此我地问候这位专家的前十八代祖。丈母娘理论主要说的是普通老百姓，透支一生的积蓄，背负房奴的重担，悲壮的杀入楼市，用自己的血肉为庞大的楼市垫底。
上述四个方面，许多专家都做过详细而充分的表述，可惜这些都是问题的，它没有回答关键的问题，房价已经那么高，为什么这么多人还是义无反顾的冲进去呢？透过看本质，我认为，决定房地产的核心因素只有两条：一是供给与需求；二是资本数量。
三、房地产的两个核心因素
我们来分析。一是供给与需求。从供应方面来说，中国土地就这么多，为确保合理的耕地面积，房地产土地供应数量只有这么多；从需求方面来说，每年大量的农村人口涌入城市，特别是年青人，他们受过教育，向往城市更好的生活、教育、医疗条件，向往城市的思想，就业的机会。无数来自农村的年青人必然梦想在城市拥有一个家，这是一个无法的过程，在未来十年，需求大于供应的矛盾仍然是铁的现实。
二是资本数量。房地产业是一个资本高度集中的产业，从、拍地、拿地、建筑、出售，其中有天量的资金在运转，一旦离开资金的转动，房地产就会象自行车一样，立即倒下来。换句话说，就是要有钱，房地产才能运转。
目前在房地产业中的资金主要来处四个方面：银行贷款、个人储蓄、民间资本、境外热钱。尤其是民间资本与境外热钱，民间资本过度入市，必然导致制造业萎缩、产业空心化；境外资本更是1000%的投机资金，随时准备大捞一笔，然后外逃回窜。
楼市易产生泡沫，中外都是如此，当年日本东京的地价可以买下美国，、曼谷、莫斯科的楼市泡沫仍然历历在目。楼市泡沫看起来欣欣向荣，一片生机，但是是泡沫一旦破裂，必然导致银行坏帐，观望，楼市萧条，经济硬着陆，后果不堪设想。
四、中央的意图
中国是个政策市，由主导经济发展。那现在我们要分析一下，中央对房地产业的态度是什么呢。当然，宣传的口号是大家都能住上房子。不过，我认为就两条：
一是楼市必须繁荣。房地产业必须繁荣，不能萧条。在未来十年，房地产仍是经济发展中最稳定、最可靠的增长力量，而且必将是经济的中流砥柱。中国城镇化道不可逆转，房地产产业的发展也不可能停滞。在房地产业上游，是水泥、钢铁、运输等行业；在房地产下游，是电器、家具、装修；房地产本身又是消费又是投资，其间吸纳着大量的资金，大量的就业，必然是经济的主要引擎和增长点，成为推动P与解决就业的关键因素。楼市一旦萧条，就不是经济放缓的问题，而是硬着陆，会国本哪。
二是泡沫必须遏制。可以有适当泡沫，但必须遏制。房地产有适当泡沫，就象温和的通货膨胀，好处甚至大于坏处。换一个角度来说，繁荣就会有泡沫，没泡沫怎么会有繁荣呢。但是绝对不允许过分吹大泡沫，这个道理很简单，就不用详细解释了。
简单说起来，中央是在走平衡钢丝，既要适度的繁荣，又要避免吹大泡沫，关键就是把握个度的问题。
好了，房地产问题的症节有了，调控的目标也有了，那么中央采取了哪些对策，效果怎么样呢。
五、中央的对策
网上流行一句话，说楼市调控“十年九调，越调越高”，民间不小，对公信力也很大，这个是事实。不过我们要看到，中央的调控措施是有力的，不然的话，楼市更加涨到天上去了，泡沫也可能早就破了。闲话少说，我们来看一看，都是怎么调的。
一是调节供给。调供给没有什么招数，无外乎打击囤地，提高土地使用效率、避免浪费等等，沿海城市还有一招，把海边上一大块滩涂地给填起来盖楼，毕竟也是增加土地供应的面积。
二是调节需求。需求分三个方面，自住、投资、投机。在目前严格的限购政策下，外国人买房，买多套房，外地人买房等等，很明显，就是将投机从楼市中出去，相当于减少了需求，当然，也了境外资本入市捣乱，以及制造业资金过快流入楼市，实际上也起到了调节资本的效果。此外，还有保障房建设，2011年提出要建3600万套，保障房主要针对低收入人群，避免他们受到高房价的。相当一部分人群被保障房分流，而没有进入商品房市场，实际上也是减少了需求。
三是调节资金。前面这些调控手段都是小开斯，真正的大杀器是限贷，通过控制银行发放贷款的量，控制房地产市场中的总资金量，避免过多资金将楼价推高形成泡沫。我一直怀疑，央行手中有一份帐本，根据市场状况随时控制楼市信贷量。例如，央行下发一个内部通知，今年四大商地产业发放贷款量不得超过1万亿，这必然会对房地产业有决定性的影响。中国这么大市场，光凭民间资本以及境外资本，想把泡沫吹起来，根本是不可能的事情。
在中国，央行不过是国务院下属的一个办事处，无任何性可言。呵呵，这也是的一个好处吧。在其它国家，就没这么爽了。
六、聊一聊房产税
房产税是一个说了好多年的话题了。有的人寄予厚望，将房产税看作是房地产市场中的灵丹妙药，只要一实施，就可以打击投机，泡沫，促使房价回归合理；有的人则大声，声称再收取房产税没有法律依据，房产税只是不良的为增加收入创造的又一个新税种罢了，所谓羊毛出在羊身上，一旦实施，必然进一步推敲房价。两者争锋相对，毫不相让。房产税到底是来自天堂的还是的，我们不要听所谓的专家乱忽悠，自己分析看看。
问题一：房产税是否有法律依据。在中国，所谓拥有房产，只不过是拥有土地的七十年使用权，购买房产时，已经作为土地出让金支付过了，即一次性取得土地的七十年使用权。因此，再收取房产税是没有法律依据的，这也是许多专业人员反对房产税的原因。
问题二：房产税如果推出的话，会以何种形式推出。在中国，如果推出房产税的话，更可能以房屋调节税的名义出现，即不可能全面无差别的征税。如，对家庭拥有的第一套房不征税，仅对拥有的二套以上住房征税，房屋越多，征税越重；对超过面积标准的豪宅、别墅征税；仅在泡沫较严重的一、二线城市开征等等。总的来看，必然要刚需，基本民生，打击炒作与投机。
问题三：房产税征收中的难点在哪里。一是家庭房屋数量的统计，这就牵扯到所有主要城市住房信息的联网问题，由于各地方的抵制，联网迟至今年6月才初步完成，而且据说是中心城区信息联网，效外信息仍未联网；二是征税标准，同一城市中不同地段、面积、年代的房子如何计算征税标准，这个标准是如何根据实际情况变动的，这需要大量的基础性工作；三是影响，拥有多套房产的人非官即富，房产税主要的打击对象也是他们，能不能下手就要看党和的决心与意志了。
问题四：房产税的实施会如何影响房地产发展。曾经说过，房地产市场最主要的特征有二：一是供不应求；二是资金密集。房产税如何影响房地产市场，就要看它是如何影响上述二因素的。房产税可以影响需求，投资房产、投机房产的人，要重新考虑拥有多套房产的成本了，房产税可能促使这部分人退出市场，从而减少市场的需求量。同时，已经拥有多套房产的人可能会将多余的房产抛出，从而增大市场供应量。这可能会短时间内影响市场供求，但根本无决市场上供不应求的矛盾。因此，我的观点是，房产税短期内可能会使房价降低，但长期来看，并不能真正改变市场上供不应求的矛盾。相反，由于供不应求的矛盾没有真正解决，房屋持有人可能会想尽办法逃避房产税，或者房产税，并将上升成本推给下一个购房者或者租房者。因此，房产税在某些投机氛围严重的城市会有效果，但整体来说并不能真正降低房价。
问题五：房产税会全面推行吗？地方有很强的推开房产税，因为这可以开辟一个比较稳定的税收源。我们主要考虑中央的态度，中央的希望是房市保持稳定，避免大的波动。在当前经济形势不太好的情况下，冒然推出房产税，可能会导致房地产市场短时间内急剧下滑，这是中央不希望看见的。在当前限购限贷仍然有效的情况下，房产税会作为影响心理面的一张牌，引而不发。但是房产税作为向富人征税的一种手段，肯定是会推出的。既能收钱，又能得个好名声，何乐而不为呢？
问题六：房产税推出的时机。在经济不稳、形势不好的情况下，房产税不会推出。具体推出时机，一要看经济形势是否稳定，二要看金融形势，一旦房产税将民间资本挤出楼市，庞大的民间资本往何处去？在当前股市萧条、实业领域形势不好的情况下，不如将民间资本拘束在楼市中，以免它们进入其它领域兴风作浪。
总而言之，房产税的实施是一项长期的政策，不可能象限购限贷一样做为临时手段，它的推出会影响今后几十年的房地产市场，乃至今后几十年的城镇化进程。
七、未来十年之房地产分析
上述所文，比较好的解释了过去十年房地产业的发展。但是下一个十年，情况会不会有变化呢？这个，我们就要从中国经济的发展趋势来分析。
制造业升级？产业升级包括技术升级和产业转移。技术升级就是从制造业的最低端向中端、高端发展，向自主知识品牌与技术创新发展。大家用膝盖想一想，这个谈何容易。中国要是把制造业的中高端也占住了，那美国欧洲还混个屁。因此，我估计最有可能的还是产业转移，即将沿海地带的低端制造业向部转移，重复一遍东部沿海地区产业发展的过程，当然原东部地区也逐步向金融产业、高端制造等更高的层次发展。以后农民就可以在口打工了。
农业集约化？农民的土地逐渐集中，逐步机械化、产业化。农民逐渐转为产业工人，中国逐步的工业化、城镇化。在这个过程中，可以大量的土地，大量的廉价劳动力，巨大的生产力，形成新的经济增长点。不过，这个事情后果无人能够预料。现在的农民工好歹在家乡还有一个房子一块地，城市呆不下去了，还可以回老家。一旦农民失去土地，却又不能在城市，那就完了，各位别忘了当年是靠什么上台的。我个人判断，这是个方向，但绝对是个长期的过程，十年肯定不行，估计要三十年甚至五十年。
国有垄断企业逐步放开？国家掌握能源、军工、交通、邮政通信等经济命脉的上游产业及战略控股，将民间资本引入下游产业。同时实施有利于民营企业发展的各项政策，进一步壮大民营企业的发展。
金融？股市，利率，抓大放小放开中小额金融贷款，搞活金融市场，给民间资本更好的出，给民营企业更广阔的发展空间。
前十年，中国经济依靠工厂低端产品的出口带动经济，依靠主导的金额巨大却又低效浪费的投资拉动经济，现在这两个方面都已经走到了极限。大家想一想，如果你是LK强，你还有什么发展经济的招数。我判断，这几个方面肯定是要动的，但是推进的程度、的效果，就要看各方面利益的博弈了。
不管上述几个方面的经济发展到什么程度，就房地产业而言，在未来十年，一方面，没有其它产业能够代替房地产业的作用，中国经济还没有发展到能够摆脱房地产业的地步，房地产业的经济发展支柱作用不会改变；另一方面，由于央行发行了天量货币，再加上汹涌的民间资本，楼市泡沫的利剑始终悬挂在头顶，随时可能落下。因此，我的判断是，中央对房地产业的态度不会变，即楼市必须繁荣，但泡沫必须遏制。当然，希望还能够加上第，关注民生，吃穿住用行，让人民群众住上好房子是应该担当的责任。不过，这第可能权重系数较小，会放在最后面。
总之，我认为，在下一个十年，房地产业仍将保持快速的发展势头，崩溃论可以休矣；房地产业也会告别暴利的时代，持有房地产的成本会起来越高，想依靠投机楼市一夜致富的梦想也可以休矣。总体来说，房价当然会有小波动，但长期来看仍会稳步增长。因此，对那些还没有买房的朋友，我的是看中了就下手，没什么好等的。
八、投资攻略
对于升斗小民来说，获得一套更宽敞、更舒适的房子，是一生的梦想。如果能够在自住之余还能获得比较好的投资回报，那就是更惬意的事情了。在这里，就如何得到更好的投资回报率，同时如何避开投资陷阱，和大家一起探讨一下，当然，这是我的一家之言，仅供各位参考，不承担任何后续责任。
未算胜，先算败。谈怎么赚钱之前，先谈怎么避免亏钱。虽然我的观点是，楼市从长远来看仍然看涨，但是买了即赚、低风险高回报的黄金十年已经过去，今后房产风险会越来越大，升斗小民如果要避免让自己的一生积蓄投入无底洞，就要防止掉入房产陷阱。
陷阱一：泡沫城市。我前面说过，泡沫的定义是房价脱离经济基本面，房价主要是由部分投机商人推高的。各位要好好判断一下自己的城市经济实力、发展后劲、常住人口、可支配收入等因素，这些因素是否能够支撑当前的房价。如果你的城市房产泡沫比较严重，你就要小心了，在当前国家大力调控楼市的时候，一旦投机商人发现房产投机成本过高、无利可图或者有了更好的赚钱门时，他们会毫不犹豫的砸盘抽身走人，留下一地鸡毛，到时候你就欲哭无泪了。因此，居住在这类城市的人们如果要买房，首先应该考虑那些交通便利、配套完全的成熟社区，这些成熟社区的保值能力较强，大幅下跌的可能性较小。
陷阱二：旅游城市。中国人开玩笑，现在是个城市就要搞旅游，没见着这么多城市为了个名人故居争得面红耳赤吗。有的城市更是打出旅游地产的概念，这个要小心。我亲眼见过，沿海城市开发的海滨风景开发区，成片的别墅都在养蚊子。好风景的地方大都是交通偏僻，配套落后的地方，旅游旺季还有点人，到了淡季那真是鬼都不上门。再说海边别墅，搞个度假村酒店，没事去住上几天那当然是很爽的，但真要长久住人，那海风天天吹，一般人受不了。我认为，当前中国的经济发展水平还没有到那个层次，旅游还是一种奢侈消费，大多数的旅游风景房产都是炒概念，是空中楼阁，随时有倒塌的可能。
陷阱三：新城区。这个新城区不能完全说是陷阱，只能说搞得不好是陷阱，搞好了是金元宝。现在很多城市都在开发新城区，打造这个中心、那个中心，画板模型做得美仑美焕，公园、学校、医院、步行街、商务中心、体育馆应有尽有，甚至将来还要规划轻轨、地铁等等。开发商更是口吐，舌尖生辉，吹得天花乱坠。不过神州大地上屹立的许多鬼城告诉我们，没有经济的支撑发展，美丽的新城区只能是镜中花、水中月。据我分析，所谓空置房屋绝大部分都是这些失败的所谓新城区，原因无它，脱离城市发展的经济考量，头脑发热，拔苗助长，无情的经济规律必然会将美丽的梦想击得粉碎。
在目前的经济形势下，我认为投资者更要谨慎一点，保守一些，特别是要避开所谓的房产陷阱。我列举了，希望大家还能够再补充。下面再简单聊一聊前景较好的房产投资，然后就该结尾了。
一是经济发展面好的城市开辟的新城区。前面已经说了，搞不好的新城区是陷阱，搞得好的新城区那可就是金元宝了。一般来说，新城区由于重新开建，引入现代建设规划，布局合理、配套完善、风景优美，与老城区相比优势明显，本该吸引大批人群。特别是那些资产富足，却又蜗居在老城区的居民，出于改善居住的需求，会大量移居新城区，人气的充足又会进一步完善、推高新城区的配套发展，使新城区楼价很快接近甚至超过老城区。当然，能不能抓住机会，是掉进陷阱还是捡到金元宝，就要看你的判断力了。
二是部分承接转移产业较好的三线城市。沿海地带的部分劳动密集型企业，如富士康等，已经开始逐步向内地转移，受交通、能源、管理水平甚至地方文化氛围等因素影响，各地承接这些产业的能力不同，发展水平也不同。这些所谓的劳动密集型工厂虽然利润薄，还有能源消耗大、污染等缺点，但投资见效快，产业牵动面广，很快就能够吸引大量的人才资金，并带动一个城市乃至一个地区的经济发展。经济一上去了，人们口袋里有了钱，首先考虑的就是置业。这类城市的房屋初始价格不会很高，另一方面看上涨空间却很大。而且，国家出于拉动部建设发展的考虑，并没有实行限购限贷政策。因此，我认为，这类城市房地产投资前景也常好的。
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