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在国家实施新一轮调控政策的背景下，我们既要清醒地看到当前房地产业与整体经济发展的偏离和矛盾，更要实事求是分析房地产业发展的特殊情况和具体问题。一方面，要认真贯彻落实好国家宏观调控政策，及时做好监测预警，确保房地产市场平稳运行；另一方面，要结合沂水县实际，把握未来房地产业的发展机遇，从全局和战略的高度制定好房地产业发展的长远规划，努力实现经济效益和社会效益并重，实现经济导向与民生导向协调，促进房地产业稳定、健康和可持续发展。
综合判断，下半年乃至今后一段时期内，沂水县房地产市场将稳步发展，投资涨幅小幅上涨，价格波动不大。
根据《国家统计局关于印发民间投资定义和统计范围的规定的通知》（国统投资字[2012]2号），民间投资是指具有集体、私营、个人性质的内资单位以及由其控股的单位完成的固定资产投资额。如何促使民间投资稳定较快发展，已经成为“十二五”时期保持沂水县投资稳定增长、转变经济发展方式的关键因素之一。2017年，48.8%的全社会投资流向房地产开发，而民间投资中高达69.7%的投资流向房地产开发行业，高于全社会投资20.9个百分点。今年1-4月，这一差额扩大为23.2个百分点。在调查中了解到，过半的民间投资单位心仪房地产开发行业，主要原因在于投资回报率高、投资回收前景看好。激发民间投资，一是赋予民间投资平等的竞争环境，确立民间投资平等的市场地位。特别是在土地市场，实施公平的准入政策。二是积极发展金融中介服务机构，鼓励和支持金融机构针对民营企业金融需求特点，积极开展对口融资活动。三是减少行政干预，有效利用“绿通”机制，简化、加快民间投资事项审批。四是建立信息发布制度，及时公布发展规划、产业政策、项目合作、招商引资等信息，为民间投资健康发展创造良好的舆论环境。同时，适时、有序确立一批具有较好预期收益的重大项目，通过公开招标的形式，吸引民间资本投入。
1.从政策走向看：前期国家已出台的农村宅基地使用权新政策效果逐渐显现。现阶段，国家重点是加强对房地产市场的监测预警，及时掌握政策的落实情况、实施效果和市场发展趋势等，以便进一步完善调控措施，不断增强灵活性、针对性和有效性。同时，新一轮调控政策力度空前，下一步出台更严厉政策的空间相对变窄。此外，房地产业稳定健康发展对确保沂水县经济持续较快发展至关重要。当前沂水县房地产业对经济增长的贡献率已超过5%，其产业链较长，影响范围较广，如果回落幅度过大，对上游的水泥、钢材等产业和下游的家具装饰等产业带来不利影响。因此，在目前经济走势尚不明朗的背景下，掌握好政策的力度、节奏和时机极为关键。综合判断，下半年国家放松紧缩性房地产调控政策的可能性很小，出台更严厉的调控政策的机率也不大。
作为新兴城镇，沂水县城多数本地居民都选择买房入住，而且多数家庭（占所调查居民的85%）都拥有一套以上商品房。外来和郊区的暂时在城镇工作、学习的人员是租房的主体，县城本地人租房的相对较少。
（二）学区房、商业中心公寓、城郊结合部民房的二手交易量较大。在新建商品房价格持续走高的情况下，学区房、商业中心公寓、城郊结合部民房因地理位置方便，面积合适，房屋设施适用，而较受欢迎，带动二手房交易量增长。
一是明确规划方向。进一步明确房地产业的支柱地位。紧紧抓住房地产业发展的契机，采取积极有效的政策措施，加大投入力度，不断壮大规模，提高城乡居民的住房水平。进一步优化供给结构。坚持以人为本，以需求为导向，扩大自住性需求，拉动改善性需求，引导投资性需求，确保市场供需基本平衡，实现房地产业对经济增长的持续拉动和健康发展。同时，明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，加大供给力度，使保障性住房供给占到整个新增住房供给的多数。此外，要突出区域重点。提高沂水县的影响力和知名度，特别是要加快沂水县的城区棚户区、城中村改造，加快旧城改造项目建设，提高沂水县的城市品位。
一是加大财税体制改革力度。当前国家房地产调控政策能否真正收到预期效果，关键看财税体制的综合改革是否配套，在多大程度上减轻地方政府对房地产财税的依赖。建议国家加快财税体制改革步伐，调整财政收入分配关系，增加地方税收留成，改变地方政府过度依赖土地出让金收入维持财政运转的现状，逐步建立保证各级政府财政可持续运作的长效机制。二是加快推进住宅工业化。政府要有针对性地在产业政策、金融、税收、市场培育等各方面加大对住宅工业化的扶持力度，引导住宅产业脱离传统的粗放型发展模式，向集约型发展模式转变，使住宅建设走上科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染小、人力资源得到充分发挥的新型发展道路；要引导企业采用国际化集团管理运营模式，进一步加强企业的研究机制，使企业具备一定的开发规模和产业化、专业化的素质，从而降低开发成本，增强技术水平，提高产品品质，推进企业的可持续发展。
（四）居民大多数仍考虑买房而不是长期租房。在对租房者的调查中了解到，绝大多数人更愿意选择买房，即使是部分只在学区租3年房子供孩子上学的居民也表示，如果有钱的话，愿意买下所租的房子，因为后期也会升值。
一是其他投资回报率太低，甚至是负回报，存款利率太低，相当于没有回报；股市持续低迷，进入就被套牢，基本上是负回报；其他方面的投资，如期货、贵金属等一方面是不熟悉，一方面是没有精力，而且进入门槛较高，同时风险也很大。
三是社会大环境造成的，周围的家庭，特别是富裕家庭，基本都买了几套房，而且伴随着房价上涨，这部分家庭就相当于更加富裕，而中等收入的家庭，只要有钱也会凑个首付贷款买房，在这种环境中产生了跟随效应。
（一）商品房成交量增长。全县房地产开发公司新建商品房销售面积同比增长21%；商品房销售额同比增长26%。所调查的三众开发公司阳光100开发项目，1-3月售出530套，勤政置业售出400套。另外，昌辰房产和尚东国际两家房地产企业情况类似。
（五）居民富余资金希望投入房地产行业。调查数据表明，居民仍最愿意将富余资金投入房地产行业，选择房地产的行业的占73%，选择存款和理财产品的占15%，选择买股票基金占7%，其他占4%。
从需求看，房地产业发展空间和潜力大。2017年末，沂水县城镇人均住房建筑面积为35.7平方米，大大低于发达国家人均水平。如20世纪90年代初期，美国人均住房面积为60平方米，德国为38平方米，法国为37平方米，即使是人口高度密集的日本也达到31平方米。同时，人口增长也会带动住房的长期需求。据2010年人口普查推算，沂水县每年约有5万人口进入结婚年龄，成为住房需求的生力军。在调查中了解到，国家对民生问题的关注，强势确保保障性住房需求。按照国际通用统计估算标准城镇低收入人口大约占城镇人口的10%计算，沂水县低收入人口约为10万人，其中约有30%的低保人口需要住房保障。
一是调节供给结构。一是通过对住房用地的调节，控制商品房用地，适当加大经济适用房和廉租房建设用地。二是从户型供应上优化结构。进一步落实国务院有关规定，在新增商品房供给中，中低价位、套型建筑面积在90平方米以内普通商品房应当占到70%。二是加大供给力度。适度增加经济适用房的供应量。充分考虑群众对保障住房的有效需求，既使群众住得上房、买得起房，又使群众买得称心、住得顺心。同时，通过继续加大保障性住房的建设力度，确实改善中、低收入阶层的居住条件；要适当开发高端商品房尤其是商业用房，提升沂水县城市品位。三是科学布局。学校近郊、城郊结合部等这些区域可以小户型为主；优美宜居郊区可以大户型为主，高端商品房为辅；商业中心可以大户型为主、小户型为辅等的形式开发布局。
（三）房屋租金台阶式上涨特征明显。沂水县房租价格目前呈缓慢上涨的态势，主要是学区房拉动作用大。沂水一中学区房清华园项目面积60㎡左右的住宅，4月份的成交租金在1200-1600元/月，较去年底上涨了约12%。7-9月是学区房租房高峰，一中、二中、沂新、实验小学等学校附近的学区房出租，这段时间，房租上涨较大，今年涨幅预计在15%以上。10-12月份，及来年1-2月份房租基本处于缓慢上涨的走势，波动较小。打工租房及其他租住用房，租金涨幅在10%以上。
学区房一直是沂水县租房热门，主要是县区家庭和农村家庭为了照顾好进城读书的孩子，在学校附近租房。此种情况下，小户型房源，比如二室一厅、一室一厅的户型，很受欢迎。外地客商、乡镇农民来沂城街道做生意的人，多数选择在商业中心周边租房，方便工作，这种情况下，小户型包括一室一厅精装修户型，最受欢迎，同时租金也不低。打工者多数选择在城郊结合部租民房，5-8人一起入住，采取组团租房形式，租金少，上下班方便。
二是买房可以将公积金利用起来，现在公积金基本上只能用于买房，正规单位的双职工家庭，公积金一年合计在5万左右，若不合理利用就相当于浪费资源，贷款买房能将公积金够充分利用起来。
一是完善和规范信息管理。各有关职能部门要在县委、县政府的统一领导下，进一步加强协调合作力度。完善市场监测分析机制，及时发现新情况和新问题，准确把握发展走势，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。二是强化定价指导监督。政府各有关职能部门要加强对房价的监管力度，坚决打击市场垄断、哄抬房价、恶意炒作等不法行为。
从支撑看，房地产业发展具备较好条件。未来几年，既是沂水县工业化和城市化双加速期，也是全面建设小康社会的关键期。2017年，沂水县GDP总量400亿元，比上年增长7.5%，为未来经济持续较快发展打下了良好的基础，也为房地产业发展提供了有力的支撑条件。同时，随着月澜湾城市综合体、阳光100、勤政汇博苑、华新国际、御尊上府等重点工程建设相继实施，城市基础设施、房屋质量和环境不断改善，城市品位进一步提升，房屋的实际价值和“性价比”相应得到提高，财富效应逐步形成，从而推动房地产业持续较快发展。
2.自身发展看：一是基于沂水房价及波动程度均明显低于全国平均水平，泡沫成分较少，受调控政策影响程度较轻，房价回落空间有限。二是当前房地产开发企业资金依旧缺乏，房价下调的压力较大。自2015年初至2017年上半年，沂水房地产销售增长缓慢，2017年年底至今，沂水商品房销售逐步回升，短时间内资金难以回笼，预期年底之前开发企业因资金状况降低房价的可能性不大。三是保障型住房建设力度较大。近几年来，保障型住房建设作为县委县政府为民办实事的重点工作之一，加上沂水县今年大力实施包括城区、林场等各类棚户区建设、政策性住房建设，都将有利于加快保障性住房建设。
房地产业发展水平主要取决于一个国家和地区所处的发展阶段、经济发展水平，以及人口规模和城市化水平，同时也取决于房地产市场的供需状况。预测在2018年，随着经济发展、城乡居民收入提高和城镇人口增多，住房需求总量继续扩大，房价有可能稳步上升，房地产业将保持持续上升的发展势头。
前沂水县房地产市场的发展情况如何，各类房交易量和交易结构有何变化，影响房地产销售的因素有哪些，今后全县房地产业的发展方向如何？带着这些问题，我们组织人员进行了实地调研。
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