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当前沂水县房地产交易市场调查报告

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发表于 2019-10-2 20:30:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
  在国家实施新一轮调控政策的背景下,我们既要清醒地看到当前房地产业与整体经济发展的偏离和矛盾,更要实事求是分析房地产业发展的特殊情况和具体问题。一方面,要认真贯彻落实好国家宏观调控政策,及时做好监测预警,确保房地产市场平稳运行;另一方面,要结合沂水县实际,把握未来房地产业的发展机遇,从全局和战略的高度制定好房地产业发展的长远规划,努力实现经济效益和社会效益并重,实现经济导向与民生导向协调,促进房地产业稳定、健康和可持续发展。
  综合判断,下半年乃至今后一段时期内,沂水县房地产市场将稳步发展,投资涨幅小幅上涨,价格波动不大。
  根据《国家统计局关于印发民间投资定义和统计范围的规定的通知》(国统投资字[2012]2号),民间投资是指具有集体、私营、个人性质的内资单位以及由其控股的单位完成的固定资产投资额。如何促使民间投资稳定较快发展,已经成为“十二五”时期保持沂水县投资稳定增长、转变经济发展方式的关键因素之一。2017年,48.8%的全社会投资流向房地产开发,而民间投资中高达69.7%的投资流向房地产开发行业,高于全社会投资20.9个百分点。今年1-4月,这一差额扩大为23.2个百分点。在调查中了解到,过半的民间投资单位心仪房地产开发行业,主要原因在于投资回报率高、投资回收前景看好。激发民间投资,一是赋予民间投资平等的竞争环境,确立民间投资平等的市场地位。特别是在土地市场,实施公平的准入政策。二是积极发展金融中介服务机构,鼓励和支持金融机构针对民营企业金融需求特点,积极开展对口融资活动。三是减少行政干预,有效利用“绿通”机制,简化、加快民间投资事项审批。四是建立信息发布制度,及时公布发展规划、产业政策、项目合作、招商引资等信息,为民间投资健康发展创造良好的舆论环境。同时,适时、有序确立一批具有较好预期收益的重大项目,通过公开招标的形式,吸引民间资本投入。
  1.从政策走向看:前期国家已出台的农村宅基地使用权新政策效果逐渐显现。现阶段,国家重点是加强对房地产市场的监测预警,及时掌握政策的落实情况、实施效果和市场发展趋势等,以便进一步完善调控措施,不断增强灵活性、针对性和有效性。同时,新一轮调控政策力度空前,下一步出台更严厉政策的空间相对变窄。此外,房地产业稳定健康发展对确保沂水县经济持续较快发展至关重要。当前沂水县房地产业对经济增长的贡献率已超过5%,其产业链较长,影响范围较广,如果回落幅度过大,对上游的水泥、钢材等产业和下游的家具装饰等产业带来不利影响。因此,在目前经济走势尚不明朗的背景下,掌握好政策的力度、节奏和时机极为关键。综合判断,下半年国家放松紧缩性房地产调控政策的可能性很小,出台更严厉的调控政策的机率也不大。
  作为新兴城镇,沂水县城多数本地居民都选择买房入住,而且多数家庭(占所调查居民的85%)都拥有一套以上商品房。外来和郊区的暂时在城镇工作、学习的人员是租房的主体,县城本地人租房的相对较少。
  (二)学区房、商业中心公寓、城郊结合部民房的二手交易量较大。在新建商品房价格持续走高的情况下,学区房、商业中心公寓、城郊结合部民房因地理位置方便,面积合适,房屋设施适用,而较受欢迎,带动二手房交易量增长。
  一是明确规划方向。进一步明确房地产业的支柱地位。紧紧抓住房地产业发展的契机,采取积极有效的政策措施,加大投入力度,不断壮大规模,提高城乡居民的住房水平。进一步优化供给结构。坚持以人为本,以需求为导向,扩大自住性需求,拉动改善性需求,引导投资性需求,确保市场供需基本平衡,实现房地产业对经济增长的持续拉动和健康发展。同时,明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模,加大供给力度,使保障性住房供给占到整个新增住房供给的多数。此外,要突出区域重点。提高沂水县的影响力和知名度,特别是要加快沂水县的城区棚户区、城中村改造,加快旧城改造项目建设,提高沂水县的城市品位。
  一是加大财税体制改革力度。当前国家房地产调控政策能否真正收到预期效果,关键看财税体制的综合改革是否配套,在多大程度上减轻地方政府对房地产财税的依赖。建议国家加快财税体制改革步伐,调整财政收入分配关系,增加地方税收留成,改变地方政府过度依赖土地出让金收入维持财政运转的现状,逐步建立保证各级政府财政可持续运作的长效机制。二是加快推进住宅工业化。政府要有针对性地在产业政策、金融、税收、市场培育等各方面加大对住宅工业化的扶持力度,引导住宅产业脱离传统的粗放型发展模式,向集约型发展模式转变,使住宅建设走上科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染小、人力资源得到充分发挥的新型发展道路;要引导企业采用国际化集团管理运营模式,进一步加强企业的研究机制,使企业具备一定的开发规模和产业化、专业化的素质,从而降低开发成本,增强技术水平,提高产品品质,推进企业的可持续发展。
  (四)居民大多数仍考虑买房而不是长期租房。在对租房者的调查中了解到,绝大多数人更愿意选择买房,即使是部分只在学区租3年房子供孩子上学的居民也表示,如果有钱的话,愿意买下所租的房子,因为后期也会升值。
  一是其他投资回报率太低,甚至是负回报,存款利率太低,相当于没有回报;股市持续低迷,进入就被套牢,基本上是负回报;其他方面的投资,如期货、贵金属等一方面是不熟悉,一方面是没有精力,而且进入门槛较高,同时风险也很大。
  三是社会大环境造成的,周围的家庭,特别是富裕家庭,基本都买了几套房,而且伴随着房价上涨,这部分家庭就相当于更加富裕,而中等收入的家庭,只要有钱也会凑个首付贷款买房,在这种环境中产生了跟随效应。
  (一)商品房成交量增长。全县房地产开发公司新建商品房销售面积同比增长21%;商品房销售额同比增长26%。所调查的三众开发公司阳光100开发项目,1-3月售出530套,勤政置业售出400套。另外,昌辰房产和尚东国际两家房地产企业情况类似。
  (五)居民富余资金希望投入房地产行业。调查数据表明,居民仍最愿意将富余资金投入房地产行业,选择房地产的行业的占73%,选择存款和理财产品的占15%,选择买股票基金占7%,其他占4%。
  从需求看,房地产业发展空间和潜力大。2017年末,沂水县城镇人均住房建筑面积为35.7平方米,大大低于发达国家人均水平。如20世纪90年代初期,美国人均住房面积为60平方米,德国为38平方米,法国为37平方米,即使是人口高度密集的日本也达到31平方米。同时,人口增长也会带动住房的长期需求。据2010年人口普查推算,沂水县每年约有5万人口进入结婚年龄,成为住房需求的生力军。在调查中了解到,国家对民生问题的关注,强势确保保障性住房需求。按照国际通用统计估算标准城镇低收入人口大约占城镇人口的10%计算,沂水县低收入人口约为10万人,其中约有30%的低保人口需要住房保障。
  一是调节供给结构。一是通过对住房用地的调节,控制商品房用地,适当加大经济适用房和廉租房建设用地。二是从户型供应上优化结构。进一步落实国务院有关规定,在新增商品房供给中,中低价位、套型建筑面积在90平方米以内普通商品房应当占到70%。二是加大供给力度。适度增加经济适用房的供应量。充分考虑群众对保障住房的有效需求,既使群众住得上房、买得起房,又使群众买得称心、住得顺心。同时,通过继续加大保障性住房的建设力度,确实改善中、低收入阶层的居住条件;要适当开发高端商品房尤其是商业用房,提升沂水县城市品位。三是科学布局。学校近郊、城郊结合部等这些区域可以小户型为主;优美宜居郊区可以大户型为主,高端商品房为辅;商业中心可以大户型为主、小户型为辅等的形式开发布局。
  (三)房屋租金台阶式上涨特征明显。沂水县房租价格目前呈缓慢上涨的态势,主要是学区房拉动作用大。沂水一中学区房清华园项目面积60㎡左右的住宅,4月份的成交租金在1200-1600元/月,较去年底上涨了约12%。7-9月是学区房租房高峰,一中、二中、沂新、实验小学等学校附近的学区房出租,这段时间,房租上涨较大,今年涨幅预计在15%以上。10-12月份,及来年1-2月份房租基本处于缓慢上涨的走势,波动较小。打工租房及其他租住用房,租金涨幅在10%以上。
  学区房一直是沂水县租房热门,主要是县区家庭和农村家庭为了照顾好进城读书的孩子,在学校附近租房。此种情况下,小户型房源,比如二室一厅、一室一厅的户型,很受欢迎。外地客商、乡镇农民来沂城街道做生意的人,多数选择在商业中心周边租房,方便工作,这种情况下,小户型包括一室一厅精装修户型,最受欢迎,同时租金也不低。打工者多数选择在城郊结合部租民房,5-8人一起入住,采取组团租房形式,租金少,上下班方便。
  二是买房可以将公积金利用起来,现在公积金基本上只能用于买房,正规单位的双职工家庭,公积金一年合计在5万左右,若不合理利用就相当于浪费资源,贷款买房能将公积金够充分利用起来。
  一是完善和规范信息管理。各有关职能部门要在县委、县政府的统一领导下,进一步加强协调合作力度。完善市场监测分析机制,及时发现新情况和新问题,准确把握发展走势,提高调控措施的预见性、针对性和有效性。二是强化定价指导监督。政府各有关职能部门要加强对房价的监管力度,坚决打击市场垄断、哄抬房价、恶意炒作等不法行为。
  从支撑看,房地产业发展具备较好条件。未来几年,既是沂水县工业化和城市化双加速期,也是全面建设小康社会的关键期。2017年,沂水县GDP总量400亿元,比上年增长7.5%,为未来经济持续较快发展打下了良好的基础,也为房地产业发展提供了有力的支撑条件。同时,随着月澜湾城市综合体、阳光100、勤政汇博苑、华新国际、御尊上府等重点工程建设相继实施,城市基础设施、房屋质量和环境不断改善,城市品位进一步提升,房屋的实际价值和“性价比”相应得到提高,财富效应逐步形成,从而推动房地产业持续较快发展。
  2.自身发展看:一是基于沂水房价及波动程度均明显低于全国平均水平,泡沫成分较少,受调控政策影响程度较轻,房价回落空间有限。二是当前房地产开发企业资金依旧缺乏,房价下调的压力较大。自2015年初至2017年上半年,沂水房地产销售增长缓慢,2017年年底至今,沂水商品房销售逐步回升,短时间内资金难以回笼,预期年底之前开发企业因资金状况降低房价的可能性不大。三是保障型住房建设力度较大。近几年来,保障型住房建设作为县委县政府为民办实事的重点工作之一,加上沂水县今年大力实施包括城区、林场等各类棚户区建设、政策性住房建设,都将有利于加快保障性住房建设。
  房地产业发展水平主要取决于一个国家和地区所处的发展阶段、经济发展水平,以及人口规模和城市化水平,同时也取决于房地产市场的供需状况。预测在2018年,随着经济发展、城乡居民收入提高和城镇人口增多,住房需求总量继续扩大,房价有可能稳步上升,房地产业将保持持续上升的发展势头。
  前沂水县房地产市场的发展情况如何,各类房交易量和交易结构有何变化,影响房地产销售的因素有哪些,今后全县房地产业的发展方向如何?带着这些问题,我们组织人员进行了实地调研。
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发表于 2019-10-2 20:30:29 | 显示全部楼层
楼主,请原谅我的自私!我知道无论用多么华丽的辞藻来形容楼主您帖子的精彩程度都是不够的,都是虚伪的,所以我只想说一句:您的帖子太好看了!
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发表于 2019-10-3 00:54:15 | 显示全部楼层
很不错 楼主{author}的帖子实在是写得太好了。文笔流畅,修辞得体,深得魏晋诸朝遗风,更将唐风宋骨发扬得入木三分,能在有生之年看见楼主的这个帖子。实在是我三生之幸啊。
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发表于 2019-10-3 02:17:04 | 显示全部楼层
真心顶 大师的话真如“大音希声扫阴翳”,犹如”拨开云雾见青天”,使我等网民看到了希望,看到了未来! 难得一见的好帖
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发表于 2019-10-3 08:04:52 | 显示全部楼层
帖就是要顶 在遇到你之前,我对人世间是否有真正的圣人是怀疑的;而现在,我终于相信了!
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发表于 2019-10-29 21:27:29 | 显示全部楼层
不错,感谢楼主
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发表于 2019-10-29 23:51:05 | 显示全部楼层
楼主{author},你写得实在是太好了。我唯一能做的,就只有把这个帖子顶上去这件事了。
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发表于 2019-10-30 21:18:20 | 显示全部楼层
楼主就好比社区的明灯,楼主就好比社区的方向,楼主就好比社区的栋梁。有楼主在,社区的明天必将更好!
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发表于 2019-11-1 09:43:41 | 显示全部楼层
LZ{author}真是人才 逐句地看完这个帖子以后,我的心久久不能平静,震撼啊!为什么会有如此好的帖子!我纵横网络bbs多年,自以为再也不会有任何帖子能打动我,没想到今天看到了如此精妙绝伦的这样一篇帖子。
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发表于 2019-11-1 09:44:40 | 显示全部楼层
好啊,谢楼主!!!
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